Assumir a posi\u00e7\u00e3o de fiador em um contrato de loca\u00e7\u00e3o \u00e9 uma decis\u00e3o que costuma surgir em rela\u00e7\u00f5es de confian\u00e7a entre familiares, amigos ou parceiros comerciais. Muitas vezes, a assinatura ocorre como um gesto de ajuda, sem que o fiador conhe\u00e7a integralmente as consequ\u00eancias jur\u00eddicas da obriga\u00e7\u00e3o assumida.
Entretanto, quando o locat\u00e1rio deixa de cumprir suas obriga\u00e7\u00f5es contratuais, \u00e9 comum surgirem d\u00favidas importantes: o fiador responde apenas pelo aluguel em atraso? Tamb\u00e9m pode ser cobrado por condom\u00ednio, IPTU, multas contratuais ou danos ao im\u00f3vel? Seu patrim\u00f4nio pode ser penhorado? Existe um limite para essa responsabilidade?<\/p>\n\n\n\n
Essas quest\u00f5es possuem enorme relev\u00e2ncia pr\u00e1tica, pois a fian\u00e7a representa uma das garantias mais utilizadas nos contratos de loca\u00e7\u00e3o urbana no Brasil. Ao assumir essa obriga\u00e7\u00e3o, o fiador passa a integrar a rela\u00e7\u00e3o contratual e pode ser chamado a responder pelo inadimplemento do locat\u00e1rio, conforme os limites previstos na legisla\u00e7\u00e3o e no pr\u00f3prio contrato.<\/p>\n\n\n\n
A resposta, por\u00e9m, n\u00e3o \u00e9 t\u00e3o simples quanto parece. A responsabilidade do fiador depende da interpreta\u00e7\u00e3o conjunta do C\u00f3digo Civil, da Lei n\u00ba 8.245\/1991 (Lei do Inquilinato), das cl\u00e1usulas contratuais e da jurisprud\u00eancia consolidada do Supremo Tribunal Federal (STF) e do Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ).
Neste artigo, explicamos at\u00e9 onde vai a responsabilidade do fiador, quais d\u00edvidas podem ser exigidas, quando seu patrim\u00f4nio pode ser atingido e quais direitos tamb\u00e9m lhe s\u00e3o assegurados pela legisla\u00e7\u00e3o brasileira.<\/p>\n\n\n\n
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A fian\u00e7a \u00e9 uma modalidade de garantia pessoal prevista nos artigos 818 a 839 do C\u00f3digo Civil.
De acordo com o artigo 818, pelo contrato de fian\u00e7a uma pessoa se compromete a satisfazer a obriga\u00e7\u00e3o assumida pelo devedor caso este deixe de cumpri-la.
Em outras palavras, o fiador n\u00e3o substitui o devedor principal. Ele funciona como uma garantia adicional para o credor, assumindo a obriga\u00e7\u00e3o de responder pelo d\u00e9bito caso o locat\u00e1rio n\u00e3o efetue o pagamento ou descumpra outras obriga\u00e7\u00f5es previstas no contrato.
No \u00e2mbito das loca\u00e7\u00f5es urbanas, a fian\u00e7a continua sendo uma das formas de garantia mais utilizadas, ao lado do seguro-fian\u00e7a, da cau\u00e7\u00e3o e da cess\u00e3o fiduci\u00e1ria de quotas de fundo de investimento, conforme prev\u00ea o artigo 37 da Lei do Inquilinato.
Ao aceitar essa posi\u00e7\u00e3o, o fiador assume uma obriga\u00e7\u00e3o jur\u00eddica relevante, que pode produzir efeitos patrimoniais significativos caso o contrato n\u00e3o seja cumprido.<\/p>\n\n\n\n
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A fian\u00e7a possui algumas caracter\u00edsticas importantes que ajudam a compreender sua natureza jur\u00eddica.
Em primeiro lugar, trata-se de um contrato acess\u00f3rio. Isso significa que sua exist\u00eancia depende da obriga\u00e7\u00e3o principal. Se a obriga\u00e7\u00e3o garantida deixar de existir, a fian\u00e7a tamb\u00e9m perde sua raz\u00e3o de ser.
Al\u00e9m disso, a fian\u00e7a possui natureza personal\u00edssima, pois normalmente \u00e9 prestada considerando a confian\u00e7a existente entre as partes.
Outro aspecto relevante \u00e9 que a interpreta\u00e7\u00e3o da fian\u00e7a deve ocorrer de forma restritiva. O artigo 819 do C\u00f3digo Civil estabelece que a garantia n\u00e3o admite interpreta\u00e7\u00e3o ampliativa, raz\u00e3o pela qual o alcance da responsabilidade do fiador depende daquilo que efetivamente foi pactuado.
Essa caracter\u00edstica possui grande import\u00e2ncia pr\u00e1tica, pois impede que obriga\u00e7\u00f5es n\u00e3o previstas sejam automaticamente transferidas ao fiador.<\/p>\n\n\n\n
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Essa \u00e9, provavelmente, a d\u00favida mais frequente sobre o tema.
A resposta \u00e9: nem sempre.
Embora muitas pessoas associem a responsabilidade do fiador exclusivamente ao pagamento dos alugu\u00e9is em atraso, a extens\u00e3o dessa obriga\u00e7\u00e3o depende da reda\u00e7\u00e3o do contrato de loca\u00e7\u00e3o.
Na pr\u00e1tica, \u00e9 bastante comum que a garantia prestada pelo fiador alcance n\u00e3o apenas os valores referentes ao aluguel, mas tamb\u00e9m outros encargos decorrentes da loca\u00e7\u00e3o.
Quando houver previs\u00e3o contratual v\u00e1lida, o fiador poder\u00e1 responder por:
alugu\u00e9is vencidos e n\u00e3o pagos;
encargos locat\u00edcios;
despesas condominiais;
IPTU e demais tributos atribu\u00eddos ao locat\u00e1rio;
multas previstas no contrato;
juros e corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria;
despesas processuais decorrentes da cobran\u00e7a;
indeniza\u00e7\u00f5es por danos causados ao im\u00f3vel, quando abrangidas pela garantia.
Por essa raz\u00e3o, antes de aceitar a condi\u00e7\u00e3o de fiador, \u00e9 fundamental analisar cuidadosamente todas as cl\u00e1usulas do contrato.
Em muitos casos, a extens\u00e3o da responsabilidade somente \u00e9 percebida quando j\u00e1 existe inadimpl\u00eancia e o fiador passa a integrar uma a\u00e7\u00e3o judicial de cobran\u00e7a ou execu\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
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Sim.
Embora a responsabilidade possa ser bastante ampla, ela n\u00e3o \u00e9 ilimitada.
O primeiro limite decorre da pr\u00f3pria lei.
O C\u00f3digo Civil determina que a fian\u00e7a deve ser interpretada restritivamente, impedindo que obriga\u00e7\u00f5es n\u00e3o previstas sejam automaticamente atribu\u00eddas ao fiador.
O segundo limite decorre do pr\u00f3prio contrato.
A extens\u00e3o da responsabilidade depender\u00e1 das cl\u00e1usulas efetivamente pactuadas entre locador, locat\u00e1rio e fiador.
Existem contratos em que a garantia abrange todos os encargos da loca\u00e7\u00e3o. Em outros, a responsabilidade \u00e9 limitada a determinadas obriga\u00e7\u00f5es espec\u00edficas.
Tamb\u00e9m \u00e9 importante observar que determinadas discuss\u00f5es somente podem ser resolvidas mediante an\u00e1lise individual do contrato e das circunst\u00e2ncias do caso concreto.
Por esse motivo, n\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel afirmar que todo fiador responder\u00e1 automaticamente por qualquer d\u00edvida relacionada ao im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n
O benef\u00edcio de ordem: o fiador pode exigir que o devedor seja cobrado primeiro?
Em regra, sim.
O C\u00f3digo Civil prev\u00ea, em seu artigo 827, o chamado benef\u00edcio de ordem.
Esse instituto permite que o fiador indique bens do devedor principal suficientes para satisfazer a d\u00edvida antes que seu pr\u00f3prio patrim\u00f4nio seja atingido.
Na pr\u00e1tica, trata-se de um mecanismo destinado a preservar a posi\u00e7\u00e3o do fiador, reconhecendo que ele assumiu obriga\u00e7\u00e3o acess\u00f3ria e n\u00e3o \u00e9 o devedor origin\u00e1rio.
Entretanto, essa prote\u00e7\u00e3o n\u00e3o \u00e9 absoluta.
Nos contratos de loca\u00e7\u00e3o \u00e9 extremamente comum existir cl\u00e1usula de ren\u00fancia ao benef\u00edcio de ordem.
Quando essa ren\u00fancia \u00e9 v\u00e1lida, o locador poder\u00e1 cobrar diretamente o fiador, sem necessidade de esgotar previamente a busca por bens do locat\u00e1rio.
Essa \u00e9 uma das cl\u00e1usulas mais relevantes dos contratos de fian\u00e7a e, muitas vezes, passa despercebida por quem aceita assumir essa responsabilidade.<\/p>\n\n\n\n
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Uma das maiores preocupa\u00e7\u00f5es de quem aceita ser fiador diz respeito ao risco de perder seu patrim\u00f4nio caso o locat\u00e1rio deixe de cumprir as obriga\u00e7\u00f5es previstas no contrato.
A resposta exige aten\u00e7\u00e3o.
Em regra, quando o devedor principal n\u00e3o paga a d\u00edvida e o fiador \u00e9 chamado a responder pela obriga\u00e7\u00e3o, seu patrim\u00f4nio pode ser objeto de medidas de constri\u00e7\u00e3o patrimonial, inclusive penhora, desde que observados os requisitos legais do processo de execu\u00e7\u00e3o.
Entretanto, isso n\u00e3o significa que qualquer bem possa ser penhorado indiscriminadamente.
O ordenamento jur\u00eddico brasileiro estabelece diversas hip\u00f3teses de impenhorabilidade destinadas \u00e0 prote\u00e7\u00e3o do patrim\u00f4nio m\u00ednimo do devedor, especialmente por meio da Lei n\u00ba 8.009\/1990, conhecida como Lei do Bem de Fam\u00edlia.
Apesar dessa prote\u00e7\u00e3o, existe uma importante exce\u00e7\u00e3o envolvendo contratos de loca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
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Esse \u00e9 um dos temas mais debatidos no Direito Civil brasileiro e j\u00e1 foi objeto de diversas decis\u00f5es do Supremo Tribunal Federal.
Em regra, o im\u00f3vel utilizado como resid\u00eancia da fam\u00edlia \u00e9 protegido contra penhora pela Lei n\u00ba 8.009\/1990.
Contudo, o pr\u00f3prio artigo 3\u00ba da referida lei estabelece exce\u00e7\u00f5es.
Uma dessas exce\u00e7\u00f5es permite a penhora do bem de fam\u00edlia pertencente ao fiador de contrato de loca\u00e7\u00e3o.
Ap\u00f3s intenso debate jur\u00eddico, o Supremo Tribunal Federal consolidou entendimento no sentido de que essa possibilidade \u00e9 compat\u00edvel com a Constitui\u00e7\u00e3o Federal, considerando que a prote\u00e7\u00e3o ao mercado de loca\u00e7\u00f5es tamb\u00e9m atende ao interesse social.
Na pr\u00e1tica, isso significa que, em determinadas situa\u00e7\u00f5es, o im\u00f3vel residencial do fiador poder\u00e1 ser penhorado para satisfa\u00e7\u00e3o das obriga\u00e7\u00f5es decorrentes da fian\u00e7a prestada em contrato de loca\u00e7\u00e3o.
Esse entendimento encontra-se consolidado na jurisprud\u00eancia do STF e representa uma das principais raz\u00f5es pelas quais a decis\u00e3o de assumir a posi\u00e7\u00e3o de fiador deve ser tomada com cautela.
Aceitar a fian\u00e7a significa assumir riscos patrimoniais relevantes, que muitas vezes s\u00e3o desconhecidos no momento da assinatura do contrato.<\/p>\n\n\n\n
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Outra d\u00favida bastante frequente diz respeito \u00e0 possibilidade de o fiador deixar a garantia antes do encerramento da loca\u00e7\u00e3o.
A resposta depende da modalidade contratual.
Quando a fian\u00e7a foi prestada em contrato com prazo determinado, a responsabilidade normalmente permanece at\u00e9 o t\u00e9rmino da obriga\u00e7\u00e3o assumida, salvo hip\u00f3teses previstas no pr\u00f3prio contrato ou acordo entre as partes.
J\u00e1 nas loca\u00e7\u00f5es prorrogadas por prazo indeterminado, o C\u00f3digo Civil e a Lei do Inquilinato admitem, em determinadas situa\u00e7\u00f5es, a chamada den\u00fancia da fian\u00e7a.
Isso significa que o fiador poder\u00e1 comunicar formalmente sua inten\u00e7\u00e3o de deixar a garantia.
Entretanto, essa exonera\u00e7\u00e3o n\u00e3o produz efeitos imediatos.
A legisla\u00e7\u00e3o estabelece per\u00edodo durante o qual a responsabilidade ainda permanece, justamente para permitir que o locador obtenha nova garantia contratual.
Por essa raz\u00e3o, simplesmente informar que n\u00e3o deseja mais ser fiador n\u00e3o extingue automaticamente as obriga\u00e7\u00f5es j\u00e1 assumidas.<\/p>\n\n\n\n
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Nem sempre.
Esse \u00e9 outro ponto que costuma gerar surpresa.
Muitos contratos de loca\u00e7\u00e3o possuem cl\u00e1usulas prevendo que a garantia prestada pelo fiador continuar\u00e1 v\u00e1lida mesmo durante eventual prorroga\u00e7\u00e3o autom\u00e1tica da loca\u00e7\u00e3o.
Al\u00e9m disso, a pr\u00f3pria Lei do Inquilinato disciplina situa\u00e7\u00f5es em que o contrato permanece em vigor ap\u00f3s o t\u00e9rmino do prazo inicialmente ajustado.
Nessas hip\u00f3teses, torna-se fundamental analisar:
a reda\u00e7\u00e3o do contrato;
eventual manifesta\u00e7\u00e3o das partes;
cl\u00e1usulas sobre prorroga\u00e7\u00e3o da garantia;
comunica\u00e7\u00e3o de exonera\u00e7\u00e3o pelo fiador;
entendimento jurisprudencial aplic\u00e1vel.
N\u00e3o existe uma resposta \u00fanica para todos os contratos.
Cada situa\u00e7\u00e3o deve ser examinada individualmente.<\/p>\n\n\n\n
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Depende.
Como visto anteriormente, o C\u00f3digo Civil prev\u00ea o benef\u00edcio de ordem.
Em tese, esse benef\u00edcio permite que o fiador indique bens suficientes pertencentes ao devedor principal antes de sofrer execu\u00e7\u00e3o sobre seu patrim\u00f4nio.
Contudo, na pr\u00e1tica, grande parte dos contratos de loca\u00e7\u00e3o cont\u00e9m cl\u00e1usula expressa de ren\u00fancia a esse benef\u00edcio.
Quando essa ren\u00fancia \u00e9 v\u00e1lida, o credor poder\u00e1 exigir diretamente do fiador o cumprimento da obriga\u00e7\u00e3o, sem necessidade de executar previamente o patrim\u00f4nio do locat\u00e1rio.
Essa \u00e9 uma das cl\u00e1usulas mais importantes da fian\u00e7a e deve ser compreendida antes da assinatura do contrato.<\/p>\n\n\n\n
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O fato de o fiador quitar a obriga\u00e7\u00e3o n\u00e3o significa que suportar\u00e1 definitivamente o preju\u00edzo financeiro.
O C\u00f3digo Civil assegura ao fiador o chamado direito de regresso.
Nos termos do artigo 831 do C\u00f3digo Civil, ap\u00f3s efetuar o pagamento, o fiador passa a ter direito de cobrar do devedor principal tudo aquilo que desembolsou para cumprir a obriga\u00e7\u00e3o garantida.
Isso inclui, conforme o caso:
valor principal da d\u00edvida;
juros;
atualiza\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria;
despesas necess\u00e1rias ao pagamento;
outros encargos legalmente exig\u00edveis.
Na pr\u00e1tica, ocorre uma substitui\u00e7\u00e3o da posi\u00e7\u00e3o do credor.
O fiador satisfaz a d\u00edvida perante o locador e, posteriormente, poder\u00e1 buscar judicialmente o ressarcimento junto ao locat\u00e1rio inadimplente.
Entretanto, a efetividade desse direito depender\u00e1 da capacidade financeira do devedor e da exist\u00eancia de patrim\u00f4nio suficiente para suportar eventual execu\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
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Os tribunais superiores possuem papel fundamental na interpreta\u00e7\u00e3o das regras relativas \u00e0 fian\u00e7a.
O Supremo Tribunal Federal consolidou entendimento de que \u00e9 constitucional a penhora do bem de fam\u00edlia do fiador em contratos de loca\u00e7\u00e3o, refor\u00e7ando a validade da exce\u00e7\u00e3o prevista na Lei n\u00ba 8.009\/1990.
J\u00e1 o Superior Tribunal de Justi\u00e7a possui vasta jurisprud\u00eancia sobre temas como:
alcance da responsabilidade do fiador;
interpreta\u00e7\u00e3o restritiva da fian\u00e7a;
validade de cl\u00e1usulas contratuais;
exonera\u00e7\u00e3o da garantia;
responsabilidade durante prorroga\u00e7\u00e3o contratual;
direito de regresso.
Esses entendimentos demonstram que a an\u00e1lise de cada caso depende n\u00e3o apenas da legisla\u00e7\u00e3o, mas tamb\u00e9m das cl\u00e1usulas contratuais e da evolu\u00e7\u00e3o da jurisprud\u00eancia.
Em raz\u00e3o dessa complexidade, quest\u00f5es envolvendo fian\u00e7a frequentemente exigem avalia\u00e7\u00e3o jur\u00eddica individualizada.<\/p>\n\n\n\n
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O fiador responde apenas pelo aluguel atrasado?
N\u00e3o necessariamente.
A extens\u00e3o da responsabilidade depende do contrato de loca\u00e7\u00e3o e das cl\u00e1usulas da fian\u00e7a. Em muitos casos, al\u00e9m dos alugu\u00e9is vencidos, o fiador pode responder por encargos como condom\u00ednio, IPTU, multas contratuais, juros, corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria e at\u00e9 indeniza\u00e7\u00f5es por danos ao im\u00f3vel, desde que essas obriga\u00e7\u00f5es estejam abrangidas pela garantia prestada.
Por isso, \u00e9 essencial analisar cuidadosamente o contrato antes de assumir a condi\u00e7\u00e3o de fiador.<\/p>\n\n\n\n
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Sim.
Embora o C\u00f3digo Civil preveja o benef\u00edcio de ordem, que permite ao fiador exigir que o patrim\u00f4nio do devedor seja executado primeiro, \u00e9 comum que os contratos de loca\u00e7\u00e3o contenham cl\u00e1usula de ren\u00fancia a esse benef\u00edcio.
Nessas hip\u00f3teses, o locador poder\u00e1 cobrar diretamente o fiador caso o locat\u00e1rio deixe de cumprir suas obriga\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n
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Depende.
Em algumas situa\u00e7\u00f5es, a responsabilidade encerra-se com o t\u00e9rmino da loca\u00e7\u00e3o. Em outras, principalmente quando h\u00e1 prorroga\u00e7\u00e3o contratual ou cl\u00e1usulas espec\u00edficas de continuidade da garantia, a obriga\u00e7\u00e3o pode permanecer vigente.
A resposta depender\u00e1 da reda\u00e7\u00e3o do contrato e da aplica\u00e7\u00e3o da legisla\u00e7\u00e3o ao caso concreto.<\/p>\n\n\n\n
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Em determinadas situa\u00e7\u00f5es, sim.
A legisla\u00e7\u00e3o admite a exonera\u00e7\u00e3o da fian\u00e7a em algumas hip\u00f3teses, especialmente quando o contrato passa a vigorar por prazo indeterminado. No entanto, essa exonera\u00e7\u00e3o n\u00e3o produz efeitos imediatos e exige observ\u00e2ncia das regras previstas na Lei do Inquilinato e no pr\u00f3prio contrato.
Enquanto n\u00e3o forem cumpridos os requisitos legais, a responsabilidade poder\u00e1 permanecer.<\/p>\n\n\n\n
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Sim, em determinadas situa\u00e7\u00f5es.
Embora o bem de fam\u00edlia seja, em regra, protegido contra penhora, a legisla\u00e7\u00e3o prev\u00ea exce\u00e7\u00e3o para a fian\u00e7a prestada em contrato de loca\u00e7\u00e3o.
O Supremo Tribunal Federal consolidou entendimento no sentido de que essa exce\u00e7\u00e3o \u00e9 constitucional, permitindo, conforme o caso, a penhora do im\u00f3vel residencial do fiador para satisfa\u00e7\u00e3o da d\u00edvida decorrente da loca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
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Sim.
O C\u00f3digo Civil assegura ao fiador o direito de regresso.
Isso significa que, ap\u00f3s quitar a obriga\u00e7\u00e3o perante o credor, o fiador poder\u00e1 buscar judicialmente o ressarcimento dos valores pagos pelo devedor principal, acrescidos dos encargos cab\u00edveis.
Entretanto, a efetiva recupera\u00e7\u00e3o desses valores depender\u00e1 da situa\u00e7\u00e3o patrimonial do devedor.<\/p>\n\n\n\n
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Assumir a posi\u00e7\u00e3o de fiador representa muito mais do que um gesto de confian\u00e7a. Trata-se de uma obriga\u00e7\u00e3o jur\u00eddica que pode produzir consequ\u00eancias patrimoniais relevantes caso o locat\u00e1rio deixe de cumprir o contrato.
Embora a fian\u00e7a seja uma garantia acess\u00f3ria, sua extens\u00e3o pode alcan\u00e7ar diversas obriga\u00e7\u00f5es al\u00e9m do aluguel, incluindo encargos locat\u00edcios, tributos, multas e outras despesas previstas contratualmente.
Al\u00e9m disso, em determinadas hip\u00f3teses, o patrim\u00f4nio do fiador poder\u00e1 ser atingido para satisfa\u00e7\u00e3o da d\u00edvida, inclusive com a possibilidade de penhora do bem de fam\u00edlia, conforme entendimento consolidado do Supremo Tribunal Federal para contratos de loca\u00e7\u00e3o.
Por outro lado, a legisla\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m estabelece limites \u00e0 responsabilidade do fiador e assegura direitos importantes, como o benef\u00edcio de ordem \u2014 quando n\u00e3o houver ren\u00fancia \u2014, a possibilidade de exonera\u00e7\u00e3o da fian\u00e7a em determinadas situa\u00e7\u00f5es e o direito de regresso contra o devedor principal ap\u00f3s o pagamento da obriga\u00e7\u00e3o.
Diante da complexidade das regras aplic\u00e1veis, a an\u00e1lise do contrato de loca\u00e7\u00e3o e das cl\u00e1usulas da fian\u00e7a \u00e9 indispens\u00e1vel antes da assinatura do compromisso e tamb\u00e9m quando surgem conflitos relacionados ao inadimplemento.<\/p>\n\n\n\n
Cada caso possui particularidades que podem alterar significativamente a extens\u00e3o da responsabilidade assumida, raz\u00e3o pela qual a orienta\u00e7\u00e3o jur\u00eddica especializada \u00e9 fundamental para proteger os direitos tanto do fiador quanto das demais partes envolvidas.<\/p>\n\n\n\n
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Assumir a posi\u00e7\u00e3o de fiador em um contrato de loca\u00e7\u00e3o \u00e9 uma decis\u00e3o que costuma surgir em rela\u00e7\u00f5es de confian\u00e7a entre familiares, amigos ou parceiros comerciais. Muitas vezes, a assinatura ocorre como um gesto de ajuda, sem que o fiador conhe\u00e7a integralmente as consequ\u00eancias jur\u00eddicas da obriga\u00e7\u00e3o assumida.Entretanto, quando o locat\u00e1rio deixa de cumprir suas …<\/p>\n