{"id":2531,"date":"2026-09-13T17:07:04","date_gmt":"2026-09-13T20:07:04","guid":{"rendered":"https:\/\/santoseurel.com\/blog\/?p=2531"},"modified":"2026-09-13T17:07:11","modified_gmt":"2026-09-13T20:07:11","slug":"airbnb-pode-ser-proibido-pelo-condominio-entenda-a-decisao-do-stj-em-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/santoseurel.com\/blog\/airbnb-pode-ser-proibido-pelo-condominio-entenda-a-decisao-do-stj-em-2026\/","title":{"rendered":"Airbnb pode ser proibido pelo condom\u00ednio? Entenda a decis\u00e3o do STJ em 2026"},"content":{"rendered":"\n

O STJ decidiu que a utiliza\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis residenciais para estadias de curta dura\u00e7\u00e3o, quando houver explora\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica reiterada ou profissionaliza\u00e7\u00e3o do servi\u00e7o, pode descaracterizar a finalidade residencial da unidade. Nesses casos, a utiliza\u00e7\u00e3o depende de aprova\u00e7\u00e3o de dois ter\u00e7os dos cond\u00f4minos. Entenda o que muda para propriet\u00e1rios, h\u00f3spedes e condom\u00ednios.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

O crescimento de plataformas digitais de hospedagem e aluguel por curta dura\u00e7\u00e3o transformou a forma como im\u00f3veis s\u00e3o utilizados.<\/p>\n\n\n\n

Hoje, um propriet\u00e1rio pode anunciar um apartamento para estadias de poucos dias por meio de plataformas como o Airbnb, conectando-se diretamente a pessoas que procuram acomoda\u00e7\u00e3o tempor\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n

Mas existe uma quest\u00e3o jur\u00eddica importante:<\/p>\n\n\n\n

o propriet\u00e1rio de um apartamento em condom\u00ednio residencial pode utiliz\u00e1-lo livremente para receber h\u00f3spedes por curtos per\u00edodos?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Em maio de 2026, o Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ)<\/strong> voltou a analisar essa quest\u00e3o e estabeleceu um entendimento relevante para o Direito Civil e o Direito Condominial.<\/p>\n\n\n\n

A Segunda Se\u00e7\u00e3o do tribunal decidiu que a utiliza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel em contratos at\u00edpicos de curta estadia<\/strong>, quando houver explora\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica reiterada ou profissionaliza\u00e7\u00e3o do servi\u00e7o, pode descaracterizar a destina\u00e7\u00e3o residencial da unidade.<\/p>\n\n\n\n

Nessas situa\u00e7\u00f5es, a mudan\u00e7a de destina\u00e7\u00e3o precisa ser aprovada por dois ter\u00e7os dos cond\u00f4minos<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Mas isso significa que todo Airbnb est\u00e1 proibido em condom\u00ednios residenciais?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

N\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

E essa \u00e9 justamente a principal diferen\u00e7a que precisa ser compreendida.<\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n

O que o STJ decidiu sobre Airbnb em condom\u00ednios?<\/h2>\n\n\n\n

O julgamento ocorreu em 7 de maio de 2026<\/strong>, no REsp 2.121.055-MG, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi.<\/p>\n\n\n\n

A Segunda Se\u00e7\u00e3o do STJ, por maioria, analisou a possibilidade de utiliza\u00e7\u00e3o de uma unidade residencial para contratos de estadia de curta dura\u00e7\u00e3o, normalmente intermediados por plataforma digital como o Airbnb.<\/p>\n\n\n\n

A tese estabelecida foi a seguinte:<\/p>\n\n\n\n

\n

A utiliza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel em contratos at\u00edpicos de curta estadia, em que haja reiterada explora\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica ou profissionaliza\u00e7\u00e3o do servi\u00e7o, descaracteriza a sua destina\u00e7\u00e3o residencial, devendo haver previs\u00e3o na conven\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio, aprovada por dois ter\u00e7os dos cond\u00f4minos.<\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

O julgamento \u00e9 especialmente relevante porque uniformiza o entendimento do STJ sobre a quest\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n

Ent\u00e3o o condom\u00ednio pode proibir o Airbnb?<\/h1>\n\n\n\n

Em determinadas situa\u00e7\u00f5es, sim.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Mas n\u00e3o se pode interpretar a decis\u00e3o como uma proibi\u00e7\u00e3o autom\u00e1tica de qualquer an\u00fancio de im\u00f3vel em plataformas digitais.<\/p>\n\n\n\n

O pr\u00f3prio STJ destacou que o simples fato de o im\u00f3vel ser anunciado em uma plataforma como o Airbnb n\u00e3o define, sozinho, a natureza jur\u00eddica da utiliza\u00e7\u00e3o<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

A plataforma \u00e9 apenas o meio utilizado para aproximar propriet\u00e1rio e interessado.<\/p>\n\n\n\n

O que realmente importa \u00e9 como o im\u00f3vel est\u00e1 sendo utilizado<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Por isso, \u00e9 necess\u00e1rio analisar fatores como:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  • frequ\u00eancia das estadias;<\/li>\n\n\n\n
  • dura\u00e7\u00e3o das hospedagens;<\/li>\n\n\n\n
  • habitualidade da atividade;<\/li>\n\n\n\n
  • explora\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica;<\/li>\n\n\n\n
  • profissionaliza\u00e7\u00e3o do servi\u00e7o;<\/li>\n\n\n\n
  • impacto na rotina condominial;<\/li>\n\n\n\n
  • seguran\u00e7a;<\/li>\n\n\n\n
  • sossego dos demais moradores;<\/li>\n\n\n\n
  • e a destina\u00e7\u00e3o prevista para o im\u00f3vel e para o condom\u00ednio.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
    \n\n\n\n

    Qual \u00e9 a diferen\u00e7a entre alugar por temporada e explorar o im\u00f3vel profissionalmente?<\/h1>\n\n\n\n

    Essa \u00e9 uma das partes mais importantes da decis\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

    Imagine que uma pessoa tenha um apartamento em um condom\u00ednio residencial.<\/p>\n\n\n\n

    Ela pode, por exemplo, ficar alguns meses fora da cidade e decidir disponibilizar o im\u00f3vel temporariamente.<\/p>\n\n\n\n

    Isso n\u00e3o significa automaticamente que o im\u00f3vel deixou de ter finalidade residencial.<\/p>\n\n\n\n

    O problema analisado pelo STJ aparece quando a utiliza\u00e7\u00e3o passa a ter caracter\u00edsticas de atividade econ\u00f4mica reiterada e profissionalizada<\/strong>, com alta rotatividade de ocupantes e estadias sucessivas.<\/p>\n\n\n\n

    Nesse cen\u00e1rio, o uso pode se aproximar de uma atividade de hospedagem, afastando-se da finalidade residencial originalmente atribu\u00edda \u00e0 unidade.<\/p>\n\n\n\n

    Exemplo pr\u00e1tico<\/h3>\n\n\n\n

    Imagine dois apartamentos:<\/p>\n\n\n\n

    Apartamento A<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    O propriet\u00e1rio viaja durante determinado per\u00edodo e aluga o im\u00f3vel por algumas semanas.<\/p>\n\n\n\n

    Apartamento B<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    O propriet\u00e1rio mant\u00e9m o im\u00f3vel permanentemente anunciado, recebe h\u00f3spedes diferentes durante todo o m\u00eas e estrutura a atividade como fonte habitual de renda.<\/p>\n\n\n\n

    Embora ambos utilizem uma plataforma digital, as situa\u00e7\u00f5es podem ter tratamento jur\u00eddico diferente<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

    O segundo cen\u00e1rio pode caracterizar explora\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica reiterada ou profissionaliza\u00e7\u00e3o, especialmente diante da habitualidade e da baixa dura\u00e7\u00e3o das estadias.<\/p>\n\n\n\n

    \n\n\n\n

    O Airbnb, por si s\u00f3, muda a finalidade do im\u00f3vel?<\/h1>\n\n\n\n

    N\u00e3o.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Esse ponto merece destaque.<\/p>\n\n\n\n

    O STJ deixou claro que o meio utilizado para disponibilizar o im\u00f3vel n\u00e3o determina, sozinho, a natureza jur\u00eddica do neg\u00f3cio<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

    Ou seja, n\u00e3o importa simplesmente se o an\u00fancio foi feito:<\/p>\n\n\n\n

      \n
    • pelo Airbnb;<\/li>\n\n\n\n
    • por outra plataforma digital;<\/li>\n\n\n\n
    • por uma imobili\u00e1ria;<\/li>\n\n\n\n
    • por an\u00fancio particular;<\/li>\n\n\n\n
    • ou at\u00e9 mesmo por outro meio tradicional.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

      O que deve ser analisado \u00e9 a natureza e a forma de utiliza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

      Portanto:<\/p>\n\n\n\n

      Airbnb n\u00e3o significa automaticamente hotel.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      Mas uma utiliza\u00e7\u00e3o reiterada, profissionalizada e voltada a estadias muito curtas pode, dependendo das circunst\u00e2ncias, descaracterizar a finalidade residencial.<\/p>\n\n\n\n

      \n\n\n\n

      Por que o condom\u00ednio pode interferir?<\/h1>\n\n\n\n

      A resposta est\u00e1 relacionada ao pr\u00f3prio conceito de condom\u00ednio edil\u00edcio.<\/p>\n\n\n\n

      O C\u00f3digo Civil estabelece, no artigo 1.336, inciso IV, que \u00e9 dever do cond\u00f4mino dar \u00e0 sua unidade a mesma destina\u00e7\u00e3o que tem a edifica\u00e7\u00e3o e n\u00e3o utiliz\u00e1-la de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e seguran\u00e7a dos demais moradores.<\/p>\n\n\n\n

      Isso significa que o direito de propriedade n\u00e3o \u00e9 absoluto<\/strong> dentro de um condom\u00ednio.<\/p>\n\n\n\n

      O propriet\u00e1rio possui o direito de usar e aproveitar seu im\u00f3vel, mas esse direito precisa coexistir com:<\/p>\n\n\n\n

        \n
      • as regras condominiais;<\/li>\n\n\n\n
      • a destina\u00e7\u00e3o da edifica\u00e7\u00e3o;<\/li>\n\n\n\n
      • o direito dos demais moradores;<\/li>\n\n\n\n
      • a seguran\u00e7a coletiva;<\/li>\n\n\n\n
      • o sossego;<\/li>\n\n\n\n
      • e as normas previstas na legisla\u00e7\u00e3o.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
        \n\n\n\n

        O que o C\u00f3digo Civil diz sobre a mudan\u00e7a de destina\u00e7\u00e3o?<\/h1>\n\n\n\n

        Outro dispositivo importante \u00e9 o artigo 1.351 do C\u00f3digo Civil<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

        Atualmente, a mudan\u00e7a da destina\u00e7\u00e3o do edif\u00edcio ou da unidade imobili\u00e1ria depende de aprova\u00e7\u00e3o de dois ter\u00e7os dos cond\u00f4minos<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

        A regra foi alterada pela Lei n\u00ba 14.405\/2022, que reduziu o qu\u00f3rum anteriormente exigido.<\/p>\n\n\n\n

        Por isso, quando a utiliza\u00e7\u00e3o de uma unidade residencial por meio de contratos de curta estadia passa a representar uma altera\u00e7\u00e3o de sua destina\u00e7\u00e3o, a aprova\u00e7\u00e3o de 2\/3 dos cond\u00f4minos<\/strong> torna-se necess\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n

        \n\n\n\n

        O condom\u00ednio precisa proibir expressamente o Airbnb na conven\u00e7\u00e3o?<\/h1>\n\n\n\n

        N\u00e3o necessariamente.<\/p>\n\n\n\n

        Esse \u00e9 outro ponto importante da decis\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

        O caso analisado pelo STJ envolvia uma conven\u00e7\u00e3o condominial que estabelecia a destina\u00e7\u00e3o residencial<\/strong> das unidades, embora n\u00e3o trouxesse uma regra espec\u00edfica utilizando a palavra \u201cAirbnb\u201d.<\/p>\n\n\n\n

        A discuss\u00e3o, portanto, n\u00e3o dependia simplesmente de existir ou n\u00e3o uma cl\u00e1usula dizendo:<\/p>\n\n\n\n

        \u201c\u00c9 proibido Airbnb.\u201d<\/strong><\/p>\n\n\n\n

        A quest\u00e3o era verificar se a forma de utiliza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel era compat\u00edvel com a destina\u00e7\u00e3o residencial estabelecida para o condom\u00ednio.<\/p>\n\n\n\n

        Assim, uma conven\u00e7\u00e3o pode estabelecer a finalidade residencial do empreendimento sem necessariamente precisar prever todas as plataformas digitais existentes.<\/p>\n\n\n\n

        \n\n\n\n

        E se o condom\u00ednio n\u00e3o autorizar?<\/h1>\n\n\n\n

        Se a utiliza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel representar efetivamente uma mudan\u00e7a de destina\u00e7\u00e3o e n\u00e3o houver a aprova\u00e7\u00e3o exigida, a utiliza\u00e7\u00e3o poder\u00e1 ser considerada incompat\u00edvel com a finalidade residencial do condom\u00ednio.<\/p>\n\n\n\n

        No caso analisado pelo STJ, a propriet\u00e1ria pretendia disponibilizar o apartamento para estadias curtas sem aprova\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio.<\/p>\n\n\n\n

        O tribunal manteve a decis\u00e3o que impedia a utiliza\u00e7\u00e3o pretendida justamente porque, naquele contexto, a atividade descaracterizava a destina\u00e7\u00e3o residencial da unidade.<\/p>\n\n\n\n

        \n\n\n\n

        O propriet\u00e1rio perde o direito de alugar o im\u00f3vel?<\/h1>\n\n\n\n

        N\u00e3o.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

        A decis\u00e3o n\u00e3o elimina o direito de propriedade nem impede, de forma geral, que o propriet\u00e1rio alugue seu im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n

        O ponto \u00e9 outro:<\/p>\n\n\n\n

        a forma de utiliza\u00e7\u00e3o precisa respeitar a destina\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

        O propriet\u00e1rio pode continuar utilizando seu im\u00f3vel dentro dos limites legais e condominiais.<\/p>\n\n\n\n

        O que pode ser restringido \u00e9 a utiliza\u00e7\u00e3o que, pelas suas caracter\u00edsticas, transforme uma unidade residencial em uma esp\u00e9cie de atividade profissional de hospedagem sem a aprova\u00e7\u00e3o necess\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n

        \n\n\n\n

        E a loca\u00e7\u00e3o por temporada?<\/h1>\n\n\n\n

        Aqui \u00e9 importante n\u00e3o confundir conceitos.<\/p>\n\n\n\n

        A Lei do Inquilinato<\/strong> trata da loca\u00e7\u00e3o por temporada e estabelece, em seu artigo 48, que ela \u00e9 aquela destinada \u00e0 resid\u00eancia tempor\u00e1ria do locat\u00e1rio, para pr\u00e1tica de lazer, realiza\u00e7\u00e3o de cursos, tratamento de sa\u00fade, realiza\u00e7\u00e3o de obras em seu im\u00f3vel e outros fatos que decorrem de determinado tempo, contratada por prazo n\u00e3o superior a 90 dias<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

        Entretanto, o STJ destacou que os contratos at\u00edpicos de curta estadia analisados no caso n\u00e3o se enquadram necessariamente como uma simples loca\u00e7\u00e3o residencial por temporada nem como hospedagem tradicional.<\/p>\n\n\n\n

        Por isso, n\u00e3o basta olhar apenas para a dura\u00e7\u00e3o da estadia.<\/p>\n\n\n\n

        \u00c9 necess\u00e1rio analisar a natureza concreta da atividade<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

        \n\n\n\n

        O que muda para quem j\u00e1 anuncia o im\u00f3vel no Airbnb?<\/h1>\n\n\n\n

        A resposta depende da situa\u00e7\u00e3o espec\u00edfica.<\/p>\n\n\n\n

        O propriet\u00e1rio deve verificar principalmente:<\/p>\n\n\n\n

        1. A conven\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio<\/h3>\n\n\n\n

        \u00c9 necess\u00e1rio saber qual \u00e9 a destina\u00e7\u00e3o prevista para o empreendimento.<\/p>\n\n\n\n

        2. O regimento interno<\/h3>\n\n\n\n

        Podem existir regras relacionadas \u00e0 circula\u00e7\u00e3o, acesso e seguran\u00e7a.<\/p>\n\n\n\n

        3. A frequ\u00eancia das estadias<\/h3>\n\n\n\n

        Uma utiliza\u00e7\u00e3o eventual n\u00e3o necessariamente ter\u00e1 o mesmo tratamento de uma explora\u00e7\u00e3o habitual.<\/p>\n\n\n\n

        4. A exist\u00eancia de profissionaliza\u00e7\u00e3o<\/h3>\n\n\n\n

        Quanto mais estruturada e reiterada for a atividade econ\u00f4mica, maior a possibilidade de caracteriza\u00e7\u00e3o do desvio de finalidade residencial.<\/p>\n\n\n\n

        5. As regras aprovadas em assembleia<\/h3>\n\n\n\n

        \u00c9 necess\u00e1rio verificar se existe delibera\u00e7\u00e3o espec\u00edfica sobre a utiliza\u00e7\u00e3o das unidades.<\/p>\n\n\n\n

        \n\n\n\n

        O condom\u00ednio pode simplesmente impedir qualquer hospedagem?<\/h1>\n\n\n\n

        Tamb\u00e9m n\u00e3o \u00e9 correto concluir que qualquer estadia tempor\u00e1ria pode ser proibida indiscriminadamente.<\/p>\n\n\n\n

        O pr\u00f3prio STJ reconhece que a mera utiliza\u00e7\u00e3o de uma plataforma digital n\u00e3o descaracteriza automaticamente a natureza residencial do im\u00f3vel<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

        Por isso, a an\u00e1lise deve considerar o caso concreto.<\/p>\n\n\n\n

        A discuss\u00e3o jur\u00eddica n\u00e3o \u00e9 simplesmente:<\/p>\n\n\n\n

        \u201cUsa Airbnb ou n\u00e3o usa?\u201d<\/strong><\/p>\n\n\n\n

        A pergunta correta \u00e9:<\/p>\n\n\n\n

        \n

        \u201cA forma como essa unidade est\u00e1 sendo utilizada \u00e9 compat\u00edvel com a destina\u00e7\u00e3o residencial do condom\u00ednio?\u201d<\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

        Essa diferen\u00e7a \u00e9 fundamental.<\/p>\n\n\n\n

        \n\n\n\n

        E se o condom\u00ednio quiser permitir esse tipo de explora\u00e7\u00e3o?<\/h1>\n\n\n\n

        Nesse caso, a quest\u00e3o pode ser levada \u00e0 assembleia condominial.<\/p>\n\n\n\n

        Quando houver efetiva altera\u00e7\u00e3o da destina\u00e7\u00e3o residencial, o artigo 1.351 do C\u00f3digo Civil exige aprova\u00e7\u00e3o de 2\/3 dos cond\u00f4minos<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

        A aprova\u00e7\u00e3o deve observar as formalidades aplic\u00e1veis e ser adequadamente registrada.<\/p>\n\n\n\n

        \n\n\n\n

        Por que o STJ considerou a seguran\u00e7a e o sossego dos moradores?<\/h1>\n\n\n\n

        Um dos argumentos considerados no julgamento foi o impacto causado pela alta rotatividade de pessoas<\/strong> dentro dos condom\u00ednios.<\/p>\n\n\n\n

        A utiliza\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis para estadias sucessivas pode provocar consequ\u00eancias relacionadas a:<\/p>\n\n\n\n