Compra de imóvel na planta: quais cuidados jurídicos evitam prejuízos ao comprador?

A compra de um imóvel na planta é, para muitos brasileiros, a principal forma de acesso à casa própria. Apesar das vantagens aparentes — como preços mais atrativos e condições facilitadas — esse tipo de negócio envolve riscos jurídicos relevantes, que exigem atenção redobrada do comprador.

No Direito Civil, a aquisição de imóvel na planta está diretamente ligada aos contratos de promessa de compra e venda, às regras de responsabilidade civil e à proteção do consumidor. Conhecer esses aspectos é essencial para evitar prejuízos financeiros e longas disputas judiciais.

1️⃣ A natureza jurídica da compra de imóvel na planta

Juridicamente, a compra de imóvel na planta ocorre por meio de um contrato de promessa de compra e venda, regulado pelo Código Civil e pela Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei nº 4.591/1964).

Nesse modelo:

o comprador assume obrigações financeiras antecipadas;
a construtora/incorporadora assume a obrigação futura de entregar o imóvel conforme o projeto aprovado.

Trata-se de um contrato complexo, de execução prolongada, que exige análise técnica prévia.

2️⃣ Cláusulas abusivas: um dos principais riscos

Um dos maiores problemas enfrentados por compradores está na presença de cláusulas abusivas, especialmente quando o contrato é apresentado como “padrão” ou “não negociável”.

Entre as mais comuns, destacam-se:

multas excessivas apenas para o comprador;
possibilidade de alteração unilateral do projeto;
limitação indevida do direito de rescisão;
exclusão ou restrição de indenizações.

No Direito Civil, cláusulas que geram desequilíbrio contratual podem ser questionadas judicialmente.

3️⃣ Prazo de entrega e cláusula de tolerância

O prazo de entrega do imóvel é um ponto central do contrato.
É comum a inclusão da chamada cláusula de tolerância, que geralmente permite um atraso adicional — desde que razoável e previamente definido.

Contudo:

a tolerância não pode ser indefinida;
atrasos excessivos podem gerar indenização por lucros cessantes;
o comprador pode ter direito à rescisão contratual, conforme o caso.

O atraso injustificado configura descumprimento contratual, com reflexos diretos na responsabilidade civil da construtora.

4️⃣ Garantias da obra e vícios construtivos

Outro cuidado essencial diz respeito às garantias da obra.
Mesmo após a entrega do imóvel, a construtora responde por:

vícios aparentes;
defeitos estruturais;
problemas que comprometam a segurança ou a habitabilidade do imóvel.

O Código Civil estabelece prazos específicos para responsabilização, e a omissão do comprador em buscar orientação jurídica pode levar à perda de direitos.

5️⃣ Riscos financeiros além do valor do imóvel

Muitos compradores concentram-se apenas no valor das parcelas, mas ignoram custos adicionais, como:

taxas de evolução da obra;
correções monetárias;
despesas cartorárias e de registro;
eventuais reajustes previstos contratualmente.

A ausência de planejamento jurídico-financeiro pode transformar a compra em um ônus excessivo, passível de discussão judicial.

6️⃣ A importância da assessoria jurídica preventiva

No Direito Civil moderno, a advocacia preventiva tem papel fundamental.
A análise do contrato antes da assinatura pode:

identificar cláusulas ilegais ou abusivas;
reduzir riscos de litígios futuros;
garantir maior segurança patrimonial ao comprador.

Buscar orientação jurídica não é um custo adicional, mas uma forma de proteção do investimento.

Conclusão

A compra de imóvel na planta exige mais do que expectativa e planejamento financeiro.
Exige conhecimento jurídico, leitura técnica do contrato e compreensão dos direitos e deveres envolvidos.

No Direito Civil, prevenir é sempre mais eficaz — e menos oneroso — do que remediar.