O que diz a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991)? Direitos do Inquilino e do Locador

Santos & Urel advogados | 25 de novembro de 2024 às 07:00

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) é a norma que regula as locações de imóveis urbanos no Brasil, garantindo equilíbrio entre os direitos e deveres de locadores (proprietários) e inquilinos (locatários). Essa legislação é fundamental para prevenir conflitos e proporcionar segurança jurídica às partes envolvidas.

Se você é locador ou inquilino, entender os detalhes dessa lei pode evitar problemas, além de garantir que seus direitos sejam respeitados. A seguir, você encontrará um guia completo sobre a Lei do Inquilinato, seus principais pontos e como ela se aplica na prática.

O que é a lei do Inquilinato?

Promulgada em 1991, a Lei nº 8.245 regula locações residenciais e comerciais de imóveis urbanos, exceto:

• Locação de imóveis destinados à temporada inferior a 90 dias.
• Locação de imóveis pertencentes à União, Estados e Municípios.
• Locação de espaços em shoppings centers (que possuem regras específicas).

A lei abrange temas como contratos de locação, garantias, reajustes, despejo e rescisão, priorizando uma relação justa e equilibrada entre locador e inquilino.

Direitos do Locador

O locador, proprietário do imóvel, possui direitos garantidos pela Lei do Inquilinato, como:

Receber o aluguel em dia

O pagamento deve ocorrer conforme acordado no contrato. Atrasos podem gerar multas e juros, além de possibilitar ações legais, como o despejo.

Solicitar garantias locatícias

O locador pode exigir garantias, como:

• Caução (depósito de até três aluguéis em conta poupança).
• Fiador (pessoa que assume o pagamento em caso de inadimplência).
• Seguro-fiança (contrato com seguradora que cobre aluguéis).
• Retomar o imóvel após o fim do contrato

Se o contrato for por tempo determinado, o locador pode optar por não renová-lo, desde que notifique o inquilino com antecedência.

Ação de despejo

Em caso de inadimplência ou uso indevido do imóvel, o locador pode solicitar judicialmente a desocupação do imóvel.

Reajustar o valor do aluguel

O reajuste deve ser baseado em índices previamente estabelecidos no contrato, como o Índice Geral de Preços ao Mercado (IGP-M). O locador não pode aumentar o aluguel de forma arbitrária.

Direitos do Inquilino

O inquilino, por sua vez, também tem direitos assegurados pela lei, que garantem uma experiência justa na locação:

Receber o imóvel em boas condições

O imóvel deve ser entregue em condições habitáveis e apto para uso, sem defeitos que prejudiquem sua utilização.

Reparos urgentes

Manutenções estruturais (como vazamentos ou problemas elétricos) são de responsabilidade do locador.

Revisão de aluguel

Caso o aluguel seja considerado abusivo, o inquilino pode solicitar judicialmente sua revisão.

Devolução antecipada do imóvel

O inquilino pode rescindir o contrato antes do prazo mediante aviso prévio. No entanto, pode ser necessário pagar multa proporcional ao tempo restante do contrato.

Garantia de privacidade

O locador não pode entrar no imóvel sem autorização, exceto em casos emergenciais.

Obrigações de Ambas as Partes

Para que a locação funcione de maneira equilibrada, locador e inquilino possuem deveres mútuos:

Obrigações do Locador

Manter o imóvel habitável: Reparos estruturais, infiltrações e problemas graves devem ser resolvidos pelo locador.

• Respeitar o contrato: Não pode modificar unilateralmente as condições pactuadas.
• Obrigações do Inquilino
• Manutenção do imóvel: Reparos simples e cuidados com o imóvel são de responsabilidade do inquilino.
• Pagamento pontual: O inquilino deve honrar com o aluguel e encargos (IPTU, condomínio, água, etc.) conforme estipulado no contrato.
• Garantias Locatícias

Para proteger o locador contra inadimplência, a Lei do Inquilinato permite a exigência de garantias. As principais modalidades são:

Caução:

Consiste no depósito de até três aluguéis em dinheiro, que é devolvido ao final do contrato, corrigido pela poupança.

Fiador:

Uma pessoa física ou jurídica que se compromete a assumir a dívida caso o inquilino não pague.

Seguro-fiança:

O inquilino contrata um seguro para cobrir eventuais inadimplências.

Título de Capitalização:

Uma alternativa que substitui o depósito caução, permitindo que o inquilino recupere o valor ao final do contrato.

Rescisão do Contrato

A rescisão do contrato de locação pode ocorrer de diferentes formas:

Por parte do inquilino:

É possível devolver o imóvel antes do fim do contrato, com pagamento de multa proporcional ao período restante (se houver).

Por parte do locador:

A lei prevê a rescisão em casos como:

Uso próprio do imóvel.

Venda do imóvel (desde que o inquilino seja notificado).

Inadimplência do inquilino.

Por mútuo acordo:

Ambas as partes podem optar pela rescisão amigável, dispensando o pagamento de multa.

Pontos Importantes da Lei

Prazo mínimo do contrato:

Para contratos residenciais, o prazo pode ser livremente pactuado. Porém, contratos de 30 meses ou mais oferecem maior flexibilidade ao locador após o término.

Renovação automática:

Se o contrato vencer e as partes não se manifestarem, ele será renovado automaticamente por prazo indeterminado.

Ação de despejo rápida:

A Lei do Inquilinato permite procedimentos mais ágeis para retomada do imóvel em caso de inadimplência.

Exemplos

• Reparos estruturais: Um inquilino que aluga um apartamento com vazamento no teto deve comunicar ao locador, que é obrigado a resolver o problema.

• Revisão de aluguel: Caso o valor do aluguel aumente além do índice permitido, o inquilino pode acionar a Justiça para revisão.

Conclusão

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) é essencial para regulamentar as locações urbanas no Brasil, protegendo tanto locadores quanto inquilinos. Entender seus direitos e deveres pode evitar conflitos e proporcionar uma relação contratual mais transparente e segura.

Se você é locador ou inquilino, sempre leia o contrato com atenção, mantenha uma comunicação clara e, em caso de dúvidas, busque orientação jurídica.