O STJ decidiu que a utilização de imóveis residenciais para estadias de curta duração, quando houver exploração econômica reiterada ou profissionalização do serviço, pode descaracterizar a finalidade residencial da unidade. Nesses casos, a utilização depende de aprovação de dois terços dos condôminos. Entenda o que muda para proprietários, hóspedes e condomínios.

O crescimento de plataformas digitais de hospedagem e aluguel por curta duração transformou a forma como imóveis são utilizados.

Hoje, um proprietário pode anunciar um apartamento para estadias de poucos dias por meio de plataformas como o Airbnb, conectando-se diretamente a pessoas que procuram acomodação temporária.

Mas existe uma questão jurídica importante:

o proprietário de um apartamento em condomínio residencial pode utilizá-lo livremente para receber hóspedes por curtos períodos?

Em maio de 2026, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) voltou a analisar essa questão e estabeleceu um entendimento relevante para o Direito Civil e o Direito Condominial.

A Segunda Seção do tribunal decidiu que a utilização do imóvel em contratos atípicos de curta estadia, quando houver exploração econômica reiterada ou profissionalização do serviço, pode descaracterizar a destinação residencial da unidade.

Nessas situações, a mudança de destinação precisa ser aprovada por dois terços dos condôminos.

Mas isso significa que todo Airbnb está proibido em condomínios residenciais?

Não.

E essa é justamente a principal diferença que precisa ser compreendida.

O que o STJ decidiu sobre Airbnb em condomínios?

O julgamento ocorreu em 7 de maio de 2026, no REsp 2.121.055-MG, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi.

A Segunda Seção do STJ, por maioria, analisou a possibilidade de utilização de uma unidade residencial para contratos de estadia de curta duração, normalmente intermediados por plataforma digital como o Airbnb.

A tese estabelecida foi a seguinte:

A utilização do imóvel em contratos atípicos de curta estadia, em que haja reiterada exploração econômica ou profissionalização do serviço, descaracteriza a sua destinação residencial, devendo haver previsão na convenção do condomínio, aprovada por dois terços dos condôminos.

O julgamento é especialmente relevante porque uniformiza o entendimento do STJ sobre a questão.

Então o condomínio pode proibir o Airbnb?

Em determinadas situações, sim.

Mas não se pode interpretar a decisão como uma proibição automática de qualquer anúncio de imóvel em plataformas digitais.

O próprio STJ destacou que o simples fato de o imóvel ser anunciado em uma plataforma como o Airbnb não define, sozinho, a natureza jurídica da utilização.

A plataforma é apenas o meio utilizado para aproximar proprietário e interessado.

O que realmente importa é como o imóvel está sendo utilizado.

Por isso, é necessário analisar fatores como:

frequência das estadias;
duração das hospedagens;
habitualidade da atividade;
exploração econômica;
profissionalização do serviço;
impacto na rotina condominial;
segurança;
sossego dos demais moradores;
e a destinação prevista para o imóvel e para o condomínio.

Qual é a diferença entre alugar por temporada e explorar o imóvel profissionalmente?

Essa é uma das partes mais importantes da decisão.

Imagine que uma pessoa tenha um apartamento em um condomínio residencial.

Ela pode, por exemplo, ficar alguns meses fora da cidade e decidir disponibilizar o imóvel temporariamente.

Isso não significa automaticamente que o imóvel deixou de ter finalidade residencial.

O problema analisado pelo STJ aparece quando a utilização passa a ter características de atividade econômica reiterada e profissionalizada, com alta rotatividade de ocupantes e estadias sucessivas.

Nesse cenário, o uso pode se aproximar de uma atividade de hospedagem, afastando-se da finalidade residencial originalmente atribuída à unidade.

Exemplo prático

Imagine dois apartamentos:

Apartamento A

O proprietário viaja durante determinado período e aluga o imóvel por algumas semanas.

Apartamento B

O proprietário mantém o imóvel permanentemente anunciado, recebe hóspedes diferentes durante todo o mês e estrutura a atividade como fonte habitual de renda.

Embora ambos utilizem uma plataforma digital, as situações podem ter tratamento jurídico diferente.

O segundo cenário pode caracterizar exploração econômica reiterada ou profissionalização, especialmente diante da habitualidade e da baixa duração das estadias.

O Airbnb, por si só, muda a finalidade do imóvel?

Não.

Esse ponto merece destaque.

O STJ deixou claro que o meio utilizado para disponibilizar o imóvel não determina, sozinho, a natureza jurídica do negócio.

Ou seja, não importa simplesmente se o anúncio foi feito:

pelo Airbnb;
por outra plataforma digital;
por uma imobiliária;
por anúncio particular;
ou até mesmo por outro meio tradicional.

O que deve ser analisado é a natureza e a forma de utilização do imóvel.

Portanto:

Airbnb não significa automaticamente hotel.

Mas uma utilização reiterada, profissionalizada e voltada a estadias muito curtas pode, dependendo das circunstâncias, descaracterizar a finalidade residencial.

Por que o condomínio pode interferir?

A resposta está relacionada ao próprio conceito de condomínio edilício.

O Código Civil estabelece, no artigo 1.336, inciso IV, que é dever do condômino dar à sua unidade a mesma destinação que tem a edificação e não utilizá-la de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais moradores.

Isso significa que o direito de propriedade não é absoluto dentro de um condomínio.

O proprietário possui o direito de usar e aproveitar seu imóvel, mas esse direito precisa coexistir com:

as regras condominiais;
a destinação da edificação;
o direito dos demais moradores;
a segurança coletiva;
o sossego;
e as normas previstas na legislação.

O que o Código Civil diz sobre a mudança de destinação?

Outro dispositivo importante é o artigo 1.351 do Código Civil.

Atualmente, a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária depende de aprovação de dois terços dos condôminos.

A regra foi alterada pela Lei nº 14.405/2022, que reduziu o quórum anteriormente exigido.

Por isso, quando a utilização de uma unidade residencial por meio de contratos de curta estadia passa a representar uma alteração de sua destinação, a aprovação de 2/3 dos condôminos torna-se necessária.

O condomínio precisa proibir expressamente o Airbnb na convenção?

Não necessariamente.

Esse é outro ponto importante da decisão.

O caso analisado pelo STJ envolvia uma convenção condominial que estabelecia a destinação residencial das unidades, embora não trouxesse uma regra específica utilizando a palavra “Airbnb”.

A discussão, portanto, não dependia simplesmente de existir ou não uma cláusula dizendo:

“É proibido Airbnb.”

A questão era verificar se a forma de utilização do imóvel era compatível com a destinação residencial estabelecida para o condomínio.

Assim, uma convenção pode estabelecer a finalidade residencial do empreendimento sem necessariamente precisar prever todas as plataformas digitais existentes.

E se o condomínio não autorizar?

Se a utilização do imóvel representar efetivamente uma mudança de destinação e não houver a aprovação exigida, a utilização poderá ser considerada incompatível com a finalidade residencial do condomínio.

No caso analisado pelo STJ, a proprietária pretendia disponibilizar o apartamento para estadias curtas sem aprovação do condomínio.

O tribunal manteve a decisão que impedia a utilização pretendida justamente porque, naquele contexto, a atividade descaracterizava a destinação residencial da unidade.

O proprietário perde o direito de alugar o imóvel?

Não.

A decisão não elimina o direito de propriedade nem impede, de forma geral, que o proprietário alugue seu imóvel.

O ponto é outro:

a forma de utilização precisa respeitar a destinação do condomínio.

O proprietário pode continuar utilizando seu imóvel dentro dos limites legais e condominiais.

O que pode ser restringido é a utilização que, pelas suas características, transforme uma unidade residencial em uma espécie de atividade profissional de hospedagem sem a aprovação necessária.

E a locação por temporada?

Aqui é importante não confundir conceitos.

A Lei do Inquilinato trata da locação por temporada e estabelece, em seu artigo 48, que ela é aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, realização de obras em seu imóvel e outros fatos que decorrem de determinado tempo, contratada por prazo não superior a 90 dias.

Entretanto, o STJ destacou que os contratos atípicos de curta estadia analisados no caso não se enquadram necessariamente como uma simples locação residencial por temporada nem como hospedagem tradicional.

Por isso, não basta olhar apenas para a duração da estadia.

É necessário analisar a natureza concreta da atividade.

O que muda para quem já anuncia o imóvel no Airbnb?

A resposta depende da situação específica.

O proprietário deve verificar principalmente:

1. A convenção do condomínio

É necessário saber qual é a destinação prevista para o empreendimento.

2. O regimento interno

Podem existir regras relacionadas à circulação, acesso e segurança.

3. A frequência das estadias

Uma utilização eventual não necessariamente terá o mesmo tratamento de uma exploração habitual.

4. A existência de profissionalização

Quanto mais estruturada e reiterada for a atividade econômica, maior a possibilidade de caracterização do desvio de finalidade residencial.

5. As regras aprovadas em assembleia

É necessário verificar se existe deliberação específica sobre a utilização das unidades.

O condomínio pode simplesmente impedir qualquer hospedagem?

Também não é correto concluir que qualquer estadia temporária pode ser proibida indiscriminadamente.

O próprio STJ reconhece que a mera utilização de uma plataforma digital não descaracteriza automaticamente a natureza residencial do imóvel.

Por isso, a análise deve considerar o caso concreto.

A discussão jurídica não é simplesmente:

“Usa Airbnb ou não usa?”

A pergunta correta é:

“A forma como essa unidade está sendo utilizada é compatível com a destinação residencial do condomínio?”

Essa diferença é fundamental.

E se o condomínio quiser permitir esse tipo de exploração?

Nesse caso, a questão pode ser levada à assembleia condominial.

Quando houver efetiva alteração da destinação residencial, o artigo 1.351 do Código Civil exige aprovação de 2/3 dos condôminos.

A aprovação deve observar as formalidades aplicáveis e ser adequadamente registrada.

Por que o STJ considerou a segurança e o sossego dos moradores?

Um dos argumentos considerados no julgamento foi o impacto causado pela alta rotatividade de pessoas dentro dos condomínios.

A utilização de imóveis para estadias sucessivas pode provocar consequências relacionadas a:

controle de acesso;
circulação de desconhecidos;
segurança;
sossego;
uso das áreas comuns;
rotina dos moradores.

O STJ considerou esses efeitos ao analisar se a exploração econômica reiterada poderia afastar a finalidade residencial da unidade.

O que a decisão do STJ significa na prática?

Podemos resumir o entendimento da seguinte maneira:

Situação	Consequência
Imóvel anunciado em plataforma digital	Não significa automaticamente que há mudança de destinação
Locação residencial tradicional	Em princípio, mantém finalidade residencial
Locação por temporada	Deve ser analisada conforme as circunstâncias
Estadias muito curtas e reiteradas	Podem caracterizar exploração econômica incompatível com a finalidade residencial
Exploração profissionalizada	Pode descaracterizar a destinação residencial
Mudança de destinação	Exige aprovação de 2/3 dos condôminos

A análise deve sempre considerar a convenção condominial, as circunstâncias concretas e a forma efetiva de utilização da unidade.

Airbnb está proibido nos condomínios em 2026?

Não de forma geral.

Essa talvez seja a resposta mais importante.

O STJ não declarou que todo uso de Airbnb em condomínio residencial é ilegal.

O entendimento firmado em 2026 trata especificamente da utilização do imóvel para contratos atípicos de curta estadia com exploração econômica reiterada ou profissionalização, quando essa prática descaracteriza a finalidade residencial da unidade.

Nessa hipótese, é necessária a aprovação de dois terços dos condôminos para a mudança de destinação.

Portanto, cada situação deve ser analisada individualmente.

Perguntas frequentes

O condomínio pode proibir Airbnb?

Pode restringir a utilização quando ela for incompatível com a destinação residencial do empreendimento e, nos casos de mudança de destinação, não houver a aprovação exigida pelo Código Civil. O STJ reconheceu que a exploração reiterada ou profissionalizada de estadias curtas pode descaracterizar a finalidade residencial.

Todo imóvel anunciado no Airbnb precisa de autorização de 2/3?

Não necessariamente. O entendimento do STJ não transforma todo anúncio em plataforma digital em mudança de destinação. O quórum de 2/3 está relacionado à mudança da destinação do imóvel/edificação, especialmente quando a exploração reiterada e profissionalizada descaracteriza a finalidade residencial.

Posso alugar meu apartamento por temporada?

A possibilidade depende das circunstâncias concretas e das regras do condomínio. A locação por temporada possui disciplina própria, mas a forma de exploração do imóvel pode, em determinados casos, ultrapassar a utilização residencial e exigir análise da destinação condominial.

Airbnb é considerado hotel?

Não automaticamente. O STJ destacou que o meio utilizado para disponibilizar o imóvel não determina sua natureza jurídica. A análise depende da forma como a unidade é utilizada.

Qual é o quórum para mudar a destinação do imóvel?

Atualmente, o artigo 1.351 do Código Civil exige aprovação de dois terços dos condôminos para a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.

O que fazer se o condomínio proibiu meu Airbnb?

É necessário analisar a convenção condominial, o regimento interno, as decisões da assembleia e a forma concreta de utilização do imóvel. Dependendo do caso, pode ser necessário discutir judicialmente a validade da restrição.

Conclusão

A decisão do STJ sobre Airbnb e condomínios representa um importante marco para o Direito Civil e o Direito Imobiliário.

O tribunal não proibiu genericamente o uso de plataformas de curta estadia.

O que foi estabelecido é que a exploração econômica reiterada ou profissionalizada de imóveis por meio de contratos de curta duração pode descaracterizar a finalidade residencial da unidade.

Quando isso acontece, a mudança de destinação precisa ser aprovada por dois terços dos condôminos, conforme o artigo 1.351 do Código Civil.

Por isso, antes de anunciar um imóvel em plataformas de curta estadia — ou antes de simplesmente proibir essa prática dentro de um condomínio — é importante analisar a convenção condominial, as regras internas, a frequência da atividade e as circunstâncias concretas do caso.

A questão não se resume a saber se existe um anúncio no Airbnb.

O ponto central é entender se a forma de utilização do imóvel continua compatível com a sua finalidade residencial.

Airbnb pode ser proibido pelo condomínio? Entenda a decisão do STJ em 2026

O que o STJ decidiu sobre Airbnb em condomínios?

Então o condomínio pode proibir o Airbnb?