Direito de superfície – entenda as regras e suas implicações legais

Santos & Urel advogados | 04 de novembro de 2024 às 07:00

Posso construir em terreno alheio? Entenda o direito de uso de superfície

Uma das dúvidas comuns no direito imobiliário é sobre a possibilidade de construir ou usar um terreno que não lhe pertence. Esse direito é regulamentado pelo Direito de Superfície, que pode ser uma alternativa interessante tanto para proprietários quanto para superficiários. Mas o que realmente é o Direito de Superfície, e como ele funciona?

Introdução

O Direito de Superfície é regulamentado no Código Civil Brasileiro, artigos 1.369 a 1.377, e é um instrumento pouco explorado no país, mas que possui diversas aplicações práticas no Direito Civil, especialmente em projetos imobiliários e arrendamentos rurais. Ele permite a uma pessoa (superficiário) o direito de usar um terreno de outro proprietário para construção ou plantio, preservando a propriedade do solo para o dono do terreno. Este artigo esclarece como o Direito de Superfície funciona, os direitos e deveres das partes envolvidas e as consequências legais de seu descumprimento.

1. Base Legal do Direito de Superfície

O Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002) dispõe sobre o Direito de Superfície nos artigos 1.369 a 1.377. Segundo a legislação, o superficiário pode “usar” e “usufruir” de um terreno para fins específicos, geralmente construção ou plantio, sem alterar a titularidade do terreno. Essa concessão deve ser realizada por escrito, podendo ser a título oneroso ou gratuito, e precisa de registro no Cartório de Registro de Imóveis para produzir efeitos contra terceiros.

Exemplo do Artigo 1.369:

“O proprietário pode conceder a outrem o direito de utilizar seu terreno para nele plantar ou construir, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública, registrada no Cartório de Registro de Imóveis.”

2. Direitos e Obrigações das Partes

1. Direitos do Superficiário: O superficiário tem a liberdade de construir ou plantar no terreno, conforme as finalidades estipuladas no contrato, devendo respeitar o uso sustentável e o prazo acordado.
2. Obrigações do Superficiário:
   1. Respeito ao Contrato: Utilizar o terreno conforme o acordado.
   1. Manutenção do Espaço: Responsabilizar-se por qualquer dano causado durante o uso e devolvê-lo em condições ao proprietário.
   1. Pagamento (quando for oneroso): Caso seja estipulado valor (foro), o superficiário deve realizar o pagamento conforme combinado.
3. 3 Direitos e Obrigações do Proprietário:
   1. O proprietário deve garantir que o superficiário possa usufruir plenamente do direito concedido, devendo respeitar o contrato até o término do prazo.
   1. Reversão do Direito de Superfície: Ao término do contrato, o proprietário recebe o terreno com as benfeitorias realizadas.

---

3. Extinção do Direito de Superfície

O Direito de Superfície pode ser extinto conforme o artigo 1.377 do Código Civil Brasileiro, sendo as formas mais comuns:

• Fim do Prazo: Expirado o prazo acordado, o direito se encerra.
• Descumprimento Contratual: O proprietário pode rescindir o contrato caso o superficiário não cumpra com as condições estabelecidas.
• Renúncia do Superficiário: Quando o superficiário desiste do direito, este é revertido ao proprietário.

Após a extinção do Direito de Superfície, o proprietário retoma o terreno, incluindo as benfeitorias, salvo cláusulas específicas no contrato.

---

4. Aplicações Práticas e Relevância no Direito Imobiliário e Rural

Esse direito é especialmente útil para proprietários urbanos que desejam ceder temporariamente o direito de construção a empresas imobiliárias ou para arrendamentos agrícolas, onde o superficiário pode plantar ou realizar outras atividades econômicas no terreno. Ele oferece segurança jurídica tanto ao proprietário quanto ao superficiário, desde que ambos cumpram as obrigações legais e contratuais.

---

5. Perguntas Frequentes sobre o Direito de Superfície

Posso transferir o Direito de Superfície para outra pessoa?
Não, o superficiário precisa da autorização expressa do proprietário para transferir ou ceder seu direito a terceiros.

O que acontece com as benfeitorias ao fim do contrato?
Ao fim do prazo, as benfeitorias passam a pertencer ao proprietário do terreno, exceto se o contrato determinar o contrário.

Quais os riscos de não registrar o contrato de superfície no Cartório?
O registro é essencial para que o direito tenha eficácia perante terceiros. Sem o registro, há o risco de conflitos com terceiros e até perda de validade do contrato.

Conclusão

Direito de Superfície é uma forma prática de permitir o uso de um terreno sem que o superficiário precise comprá-lo. É essencial garantir que todas as condições estejam bem estabelecidas em contrato, evitando conflitos e assegurando os direitos de ambas as partes.

Precisa de ajuda para elaborar ou interpretar um contrato de Direito de Superfície? Fale com os especialistas da Santos & Urel Advogados e garanta que seus direitos sejam preservados com segurança jurídica.